Cobouw, 21 januari 2022

Eerste grote winkeltransformatie van Nederland: Rijkswijks winkelcentrum wordt woon-, winkel- en verblijfsgebied

 In de Bogaard was bij de opening op 21 september 1963 het eerste moderne winkelcentrum van Nederland. Zestig jaar later is ‘de trots van Rijswijk’ het eerste grootschalige transformatieproject waarbij (leegstaande) winkelruimte massaal wordt omgezet in woningen – 2500 in totaal.

(Door Johan Nebbeling)

Nu nog winkelcentrum In de Bogaard, straks Bogaard Stadscentrum. Foto: Johan Nebbeling

Veel Rijswijkers, zegt wethouder Armand van de Laar (D66), hebben een emotionele binding met het winkelcentrum. “Dat moet je niet onderschatten. Mensen hebben hier zaterdagbaantjes gehad, gingen er ’s zaterdag winkelen, ontmoetten er vrienden of misschien hun eerste liefde. In de Bogaard was een trekpleister voor de hele regio en dat maakte veel Rijswijkers trots. Het was echt hún winkelcentrum.”

Maar modern en spraakmakend is In de Bogaard al vele jaren niet meer en net als veel andere winkelcentra kampt het met leegstand: zo’n 35 procent van de circa 60.000 vierkante meter winkelvloer ligt er verlaten bij. Vooral het achterste deel van het winkelcentrum maakt een desolate indruk.

Oude glorie

Van de Laar: “Lang heerste in Rijswijk het idee dat we met allerlei ingrepen In de Bogaard weer in de oude glorie konden herstellen. Het heeft meer dan tien jaar geduurd voor we beseften dat, wat we ook zouden doen, die oude glorie nooit zou terugkeren en dat we afscheid moesten nemen van ons winkelcentrum. Dat was bijna een soort rouwproces.”

De oorzaken van de leegstand zijn niet uniek en structureel: het mede door de vergrijzing en de opkomst van online winkelen veranderende koopgedrag. Van de Laar: “En iedere grotere gemeente heeft tegenwoordig een eigen winkelcentrum. In de Bogaard is helemaal niet bijzonder meer.”

Tegelijkertijd heeft Rijswijk, een van de snelst groeiende gemeenten van Nederland, dringend behoefte aan nieuwe woningen. Van de Laar: “Rijswijk is populair. Je kunt hier rustig wonen en zit toch vlakbij de grote stad Den Haag. De komende tien jaar groeit de bevolking met 10.000 inwoners.”

Stadscentrum

Het had veel voeten in de aarde, maar uiteindelijk bleek voor de gemeenteraad een en een twee: door leegstaande winkelruimte te slopen en te vervangen door woningen – 2.500 in totaal –  kan de gemeente twee vliegen in één klap slaan. “Winkelcentrum In de Bogaard wordt Bogaard Stadscentrum”, zegt Van de Laar. “Als je hier over een jaar of tien loopt, verkeer je in een aantrekkelijk, levendig gebied waar wonen, winkelen en ontspannen samengaan.”

De gemeente ontwikkelde op basis van uitgebreid onderzoek zelf de toekomstvisie voor het gebied, vastgelegd in een Masterplan dat eind 2019 door de gemeenteraad werd aangenomen. Het behelst, kort gezegd, het met circa de helft verminderen van het aantal winkels en het concentreren van 30.000 vierkante meter aan winkelvoorzieningen in het voorste deel van het gebied; het ontwikkelen van een ‘leef- en verblijfgebied’ met horeca en andere recreatieve voorzieningen in het middendeel; en de massale sloop van winkelpanden in het achterste deel om ruimte te maken voor woningen. Bovendien wordt het gebied ‘vergroend’, ook om de gevolgen van de klimaatverandering op te kunnen vangen.

V&D

De sloopwerkzaamheden in het nu al grotendeels verlaten achterste deel van het gebied gaan dit voorjaar van start. Onder meer het al jaren leegstaande gigapand van V&D gaat tegen de vlakte. In het achterste deel komt een nieuwe verbindingsweg die het gebied voor bewoners en bezoekers moet ontsluiten. Vorig jaar is al een voormalig kantoorpand getransformeerd in appartementencomplex De Generaal met 200 appartementen.

In het middengebied worden panden deels gesloopt en deels verbouwd tot horeca. “Het worden echte leefpleinen, met ruimte voor restaurants en cafés en terrassen”, zegt Van de Laar.

Het winkelbestand wordt gesaneerd en de overblijvende winkels worden geconcentreerd in het voorste deel van het Bogaard Stadscentrum, dat drastisch wordt opgeknapt. “De winkels zijn vooral ingericht op de dagelijkse boodschappen van de nieuwe bewoners en omwonenden en hebben geen bovenregionale functie meer.”

Eigenaren

Het was voor de gemeente een opgave om de eigenaren van de winkelpanden op één lijn te krijgen, vertelt de wethouder. “Normaal heeft een groot winkelcentrum als dit één eigenaar, maar In de Bogaard heeft er een stuk of vijftien. Variërend van families tot grotere en kleine vastgoedfondsen, waaronder enkele buitenlandse. Dat is historisch zo gegroeid. Er zijn veel panden verkocht en weer doorverkocht en dat gaat tot op de dag van vandaag door. Met sommige eigenaren was het moeilijk om überhaupt contact te leggen, maar uiteindelijk hebben we ze allen om tafel gekregen door ze uit te nodigen voor een diner op een van de Rijswijkse landgoederen.”

De transformatie van In de Bogaard pakt voor de vastgoedeigenaren gunstig uit, omdat woononroerendgoed tegenwoordig vaak een hogere waarde heeft dan winkelonroerendgoed. De meeste eigenaren gingen dan ook akkoord met de plannen. Eigenaren die de transformatie niet zagen zitten, verkochten hun bezittingen. Van de Laar: “Dat alle winkeliers huurder zijn en geen eigen pand hebben, maakt het makkelijker omdat er geen winkeliers uitgekocht hoeven uitgekocht.”

Markt

De kosten van de megaoperatie bedragen volgens Van de Laar ‘honderden miljoenen’. Die worden opgebracht door ‘de markt’. Met verschillende potentiële ontwikkelaars wordt nog onderhandeld, zegt Van de Laar. De gemeente steekt zelf 8 miljoen euro in het project, waarvan een kwart al is besteed aan de recente herinrichting en vergroening van het voorplein.

Alle 2.500 nieuwe woningen zijn appartementen, kleine stadswoningen of ‘lofts’, bestemd voor een- of twee persoonshuishoudens of kleine gezinnen. Verder komen er seniorenwoningen en, in samenwerking met zorginstellingen, zorgwoningen. In de plinten van de woongebouwen komen naast retail en horeca ook ‘serviceachtige voorzieningen’, zoals fysio- en huisartsenpraktijken.

Wethouder Van de Laar: “Afscheid moeten nemen van het winkelcentrum was voor veel inwoners van Rijswijk een soort rouwproces.” Foto: Johan Nebbeling

Vrije sector

Alle nieuw te bouwen woningen,  zowel huur als koop, vallen bovendien onder de vrije sector. “De raad heeft daarvoor gekozen, omdat 53 procent van het woningbestand in Rijswijk sociale woningbouw is”, zegt Van de Laar. De keuze voor vrije sectorwoningen moet meer evenwicht brengen in het woningaanbod.

Maar, zegt Van de Laar, dat betekent niet dat er alleen woningen met torenhoge huur- en verkoopprijzen gebouwd zullen worden. De helft van alle woningen moet volgens afspraken met het Ministerie van Binnenlandse Zaken, dat de transformatie subsidieert met 7,2 miljoen euro, bestaan uit ‘betaalbare’ woningen. “Dan moet je denken aan middenhuur van 750 tot 1000 euro en koopprijzen tot circa 300.000 euro.” Parkeren doen de bewoners van de nieuwe appartementencomplexen, waaronder drie woontorens van 70 meter hoog, in ondergrondse parkeergarages.

HBG-gebouw

Ook de directe omgeving van het winkelcentrum wordt aangepakt. De drukke Prinses Beatrixlaan langs het centrum wordt ‘omgeklapt’ waardoor langs de weg ruimte ontstaat voor woningbouw, waarvoor de plannen overigens nog moeten worden ontwikkeld.

De ambitie van Van de Laar voor de langere termijn: een tunnel om de verkeersoverlast voor de omwonenden weg te nemen. Die ambitieuze doelstelling ontlokt een assertieve voorbijgangster de opmerking dat ‘hij die tunnel wel kan willen, maar dat die er nooit komt’. “Dat wordt veel te duur.”

Zeker is in ieder geval wel dat het al twintig jaar leegstaande kantoorpand van de Hollandse Beton Groep aan de overzijde van de Prinses wordt gesloopt. Ervoor in de plaats komen 550 appartementen in vijf torens in aflopende hoogte. De hoogste wordt naar verwachting 100 meter.

Roept al die hoogbouw geen weerstand op? Van de Laar. “Sommige Rijswijkers zetten daar wel vraagtekens bij. Maar de gemeenteraad heeft voor hoogbouw gekozen om te kunnen voorzien in de grote vraag naar woningen en de groene ruimte in de gemeente met rust te laten. Bovendien is Rijswijk een typische wederopbouwgemeente met vanouds veel hoogbouw. De meeste bewoners hebben dan ook weinig moeite met hoogbouw.”